La loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, dite loi Le Meur du nom de sa rapporteure Annaïg Le Meur, a profondément modifié l'équation économique du saisonnier en France. Promulguée fin 2024 et entrée en application le 1er janvier 2025, elle produit ses pleins effets sur la campagne fiscale 2026 (revenus 2025) et au-delà. Pour un bailleur Airbnb, l'analyse n'est plus optionnelle : c'est un changement de régime qui peut transformer une rentabilité spectaculaire en investissement médiocre.
1. Contexte et objectif de la loi
La loi Le Meur s'inscrit dans une suite de mesures visant à réguler le marché du meublé de tourisme : limite des 120 jours pour la résidence principale (loi ALUR 2014), changement d'usage à Paris et grandes villes (loi Lefebvre 2018), enregistrement obligatoire avec numéro à 13 chiffres (décret 2017-678). La loi Le Meur ajoute un volet fiscal et patrimonial, plus structurant.
Le contexte politique : tension extrême sur le logement résidentiel dans les zones touristiques (zones littorales, montagne, grandes villes), pénurie de logements pour les actifs locaux, dérive du marché vers la rentabilité saisonnière au détriment du logement permanent. Le législateur a voulu rééquilibrer en réduisant l'avantage fiscal du saisonnier face à la longue durée.
Trois objectifs affichés : (1) réduire l'écart fiscal entre saisonnier et longue durée, (2) intégrer les meublés de tourisme aux objectifs de rénovation énergétique, (3) renforcer les pouvoirs des communes pour adapter la régulation localement.
2. Ce qui change depuis le 1er janvier 2025
Synthèse des principaux changements applicables en 2026 :
| Mesure | Avant 2025 | Depuis 2025 |
|---|---|---|
| Abattement micro-BIC, meublé NON classé | 50 %, plafond 77 700 € | 30 %, plafond 15 000 € |
| Abattement micro-BIC, meublé classé | 71 %, plafond 188 700 € | 50 %, plafond 77 700 € |
| Réintégration des amortissements à la plus-value | Non | Oui, sur toute la durée d'amortissement |
| DPE minimum exigé en zone tendue (à compter de 2030) | Aucun | Classe D ou mieux (dispositif progressif) |
| Pouvoir des communes : limite jours/an | Plafond national 120 jours, abaissable | Possibilité d'abaisser à 90 jours par délibération |
| Quotas de meublés en zone tendue | Non, sauf changement d'usage | Quotas possibles par délibération communale |
3. Micro-BIC réduit
L'attractivité fiscale du saisonnier en micro-BIC reposait sur deux abattements exceptionnels. Avant la loi Le Meur, un meublé classé bénéficiait d'un abattement de 71 % avec un plafond de chiffre d'affaires à 188 700 €. Concrètement, un bailleur encaissant 100 000 € de loyers Airbnb pouvait être imposé sur 29 000 € seulement. Cette générosité fiscale a été rabotée significativement.
Nouveaux paramètres 2026
Pour les revenus 2025 déclarés au printemps 2026 :
- Meublé de tourisme NON classé : abattement de 30 %, plafond CA 15 000 €. Au-delà : passage obligatoire au régime réel simplifié BIC.
- Meublé de tourisme classé (avec classement officiel à jour) : abattement de 50 %, plafond CA 77 700 €.
- Meublé classique longue durée LMNP (hors saisonnier) : abattement maintenu à 50 %, plafond 77 700 €. Régime non touché par la loi Le Meur.
Conséquence : pour beaucoup de bailleurs Airbnb, le micro-BIC n'est plus optimal. Le passage au régime réel BIC (avec amortissements et déduction des charges réelles) devient la voie standard, mais introduit le risque de réintégration des amortissements à la revente (voir section suivante).
4. Réintégration des amortissements à la plus-value
C'est la mesure la plus structurante de la loi Le Meur. Avant 2025, le bailleur LMNP au réel bénéficiait d'un avantage majeur : il pouvait amortir le bien et le mobilier pendant 20 à 30 ans (déduction des amortissements sur les loyers, donc impôt nul ou très faible pendant des années), puis revendre sans réintégration des amortissements à la plus-value imposable.
Concrètement, un bien acheté 300 000 € amorti 4 % par an sur 25 ans (300 000 - 60 000 € de terrain non amortissable, soit 240 000 € amortis × 4 % = 9 600 € par an) générait, sur 20 ans de location, 192 000 € d'amortissements cumulés. Lors de la revente, la plus-value était calculée sur la base d'achat initial (300 000 €), sans tenir compte des amortissements déjà déduits fiscalement.
Nouveau régime depuis le 1er janvier 2025
La loi Le Meur réintègre les amortissements pratiqués au calcul de la plus-value. Le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est désormais le prix d'achat initial diminué des amortissements pratiqués (BIC).
Reprenons l'exemple. Bien acheté 300 000 € en 2018, amortissements cumulés 2018-2025 : 67 200 € (7 ans × 9 600 €). Revente en 2026 à 380 000 €. Avant la loi Le Meur : plus-value = 380 000 - 300 000 = 80 000 €. Depuis la loi : plus-value = 380 000 - (300 000 - 67 200) = 147 200 €. La plus-value imposable a presque doublé.
Avec un taux d'imposition global plus-value (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux = 36,2 %, avant abattements pour durée), l'impact en impôt peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Rétroactivité économique
Le point le plus contesté : la mesure s'applique à toutes les cessions intervenues à partir du 1er janvier 2025, y compris pour les amortissements pratiqués avant cette date. Un bailleur qui a amorti son bien depuis 2010 et le revend en 2026 voit l'intégralité des amortissements 2010-2025 réintégrée au calcul. Le Conseil constitutionnel, saisi par 60 députés, a validé la mesure par décision DC 2024-866.
5. Stratégie 2026 : rester ou sortir
Pour un bailleur Airbnb en mai 2026, trois questions structurent la décision :
Question 1 : Faut-il rester en saisonnier ou basculer en longue durée ?
Calcul à faire : revenus saisonniers nets après loi Le Meur vs revenus longue durée nets en LMNP classique. Dans les très grandes villes touristiques avec taux d'occupation supérieur à 80 % (Paris centre, Nice promenade, Bordeaux Chartrons, Lyon Vieux-Lyon), le saisonnier reste plus rentable même après la réforme. Dans les zones intermédiaires (villes moyennes, montagne hors haute saison), la longue durée meublée redevient compétitive.
Question 2 : Faut-il rester au micro-BIC ou passer au réel ?
Avec un meublé classé au seuil 77 700 €, le micro-BIC à 50 % d'abattement reste simple. Mais si vos charges réelles (intérêts, travaux, amortissements) dépassent 50 % des loyers, le réel est plus favorable. Attention au double tranchant : si vous activez le réel, vos amortissements seront réintégrés à la plus-value à la revente.
Question 3 : Faut-il vendre maintenant ou plus tard ?
L'abattement pour durée de détention reste applicable : exonération totale d'impôt sur la plus-value après 22 ans, exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. Si vous êtes déjà à 18-20 ans de détention, attendre quelques années peut neutraliser largement l'effet de la réintégration des amortissements.
6. Cas concret chiffré
Scénario
Madame X, propriétaire d'un studio à Annecy acheté en 2018 pour 220 000 € (dont 40 000 € de terrain). Loué en saisonnier classé sur Airbnb depuis 2018, taux d'occupation 70 %, loyers bruts 2025 : 28 000 €. LMNP au réel depuis 2018, amortissements cumulés à fin 2025 : 42 000 € (180 000 € × 4 % × 7 ans, environ).
Madame X envisage de revendre en 2026 à 280 000 €.
Calcul de la plus-value sous l'ancien régime (avant Le Meur)
- Prix de cession : 280 000 €
- Prix d'acquisition : 220 000 €
- Plus-value brute : 60 000 €
- Abattement durée détention 8 ans (IR : 6 %/an au-delà de 5 ans) : 18 % soit 10 800 €
- Plus-value imposable IR : 49 200 € × 19 % = 9 348 €
- Prélèvements sociaux après abattement (1,65 %/an au-delà de 5 ans) : 4,95 % soit 2 970 € abattement, base 57 030 € × 17,2 % = 9 809 €
- Total impôt avant Le Meur : ~19 157 €
Calcul depuis la loi Le Meur (cession 2026)
- Prix de cession : 280 000 €
- Prix d'acquisition retenu : 220 000 - 42 000 (amortissements réintégrés) = 178 000 €
- Plus-value brute : 102 000 €
- Abattement durée détention 8 ans IR : 18 % soit 18 360 €
- Plus-value imposable IR : 83 640 € × 19 % = 15 892 €
- Prélèvements sociaux : abattement 4,95 % soit 5 049 €, base 96 951 € × 17,2 % = 16 676 €
- Total impôt depuis Le Meur : ~32 568 €
Surcoût fiscal de la loi Le Meur sur cette cession : ~13 411 €, soit +70 % par rapport à l'ancien régime. Et l'écart augmente avec la durée d'amortissement avant cession.
7. Checklist bailleur Airbnb 2026
- Vérifier le classement du meublé : sans classement à jour, l'abattement micro-BIC tombe à 30 % avec plafond 15 000 €. Refaire la procédure de classement chez un organisme accrédité Cofrac (Atout France) si besoin, validité 5 ans.
- Recalculer le seuil de bascule micro-BIC vers réel selon vos revenus 2025 effectifs : si vous dépassez 77 700 € en classé ou 15 000 € en non classé, le réel devient obligatoire.
- Documenter les amortissements pratiqués depuis l'origine : indispensable pour le calcul de la plus-value future. Sortir un état d'amortissement signé par l'expert-comptable, à conserver dans le dossier de cession.
- Simuler la plus-value de sortie sous le nouveau régime, avec les abattements pour durée. Hovea propose un calculateur intégrant les amortissements et la durée de détention.
- Comparer saisonnier vs longue durée avec un horizon de détention réaliste : si vous pensez vendre dans 5 ans, le calcul change radicalement par rapport à un horizon 20 ans.
- Vérifier la réglementation locale : la commune où se situe votre bien peut avoir abaissé la limite à 90 jours, instauré des quotas, ou exigé une autorisation préalable. Consulter le règlement local d'urbanisme actualisé.
- Anticiper le DPE 2030 zone tendue : à compter du 1er janvier 2030, un meublé de tourisme en zone tendue devra présenter un DPE D ou mieux. Engager les travaux dès 2026-2027 pour étaler la dépense.
La loi Le Meur ne tue pas le saisonnier, elle tue le saisonnier mal optimisé. Un meublé classé, dans une zone tendue avec taux d'occupation élevé, reste rentable même après la réforme. Mais le ticket de sortie a augmenté significativement, et tout bailleur Airbnb doit refaire le calcul complet en 2026.