DOSSIER SAISONNIER · PLAFOND ANNUEL · ÉDITION N° 15 · CLUSTER SAISONNIER

La règle des 120 jours.

Une résidence principale (occupée plus de 8 mois par an) peut être louée en meublé de tourisme jusqu'à 120 jours par an civil. Au-delà, elle est considérée comme un meublé de tourisme permanent : changement d'usage obligatoire dans les communes concernées, numéro d'enregistrement mairie, compensation éventuelle. Les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) bloquent automatiquement les locations au-delà du plafond depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024.

Équipe juridique Hovearévisé en avril 2026Article L324-1-1 Code du tourisme

1. Le plafond des 120 jours

Depuis la loi ALUR (2014), complétée par ELAN (2018) et Le Meur (2024), le plafond annuel de location touristique d'une résidence principale est fixé à 120 nuits par année civile. Le dépassement requalifie automatiquement le bien en meublé de tourisme permanent.

2. Définition de la résidence principale

Une résidence principale est celle où vous logez au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Vos déclarations fiscales (adresse fiscale, taxe d'habitation avant suppression, factures EDF), l'inscription sur les listes électorales, et votre attestation d'hébergement sont les principaux indices. Un seul logement peut être résidence principale.

3. Enregistrement obligatoire en mairie

Dans toutes les communes ayant instauré la procédure (plus de 1 200 villes en 2026), l'enregistrement est obligatoire dès la première nuit louée. La démarche se fait en ligne sur le portail de la commune :

Saisir l'adresse, le nombre de pièces, le classement éventuel
Joindre une attestation sur l'honneur de résidence principale
Recevoir un numéro à 13 chiffres sous 48h-10 jours
L'afficher sur toutes les annonces (Airbnb, Booking, Abritel)

4. Le changement d'usage (pour dépasser 120 j)

Pour louer plus de 120 jours, il faut transformer le bien en meublé de tourisme permanent. Cela suppose : changement d'usage auprès de la mairie, éventuellement compensation (à Paris : acquisition de droits équivalents à la surface transformée), modification de la destination commerciale en copropriété si les parties communes sont concernées.

5. Contrôle automatique des plateformes

Airbnb, Booking, Abritel, Vrbo transmettent trimestriellement les nuitées à la DGFiP et aux communes
Blocage automatique des réservations au-delà de 120 jours
Interdiction de split entre plusieurs plateformes (le décompte est cumulé)
Le propriétaire reçoit une alerte dès 100 jours atteints

6. Sanctions 2026

Sanctions 2026, non-respect du plafond et obligations de la résidence principale
Infraction	Amende
Défaut d'enregistrement en mairie	5 000 €
Dépassement des 120 jours	15 000 €
Défaut d'affichage du numéro dans l'annonce	5 000 €
Fausse déclaration de résidence principale	50 000 €
Changement d'usage non autorisé (Paris)	Jusqu'à 50 000 €

7. Villes les plus strictes en 2026

Paris : 90 jours/an dans certains arrondissements (1er, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e, 9e) depuis la loi Le Meur
Nice, Bordeaux, Strasbourg : 120 jours strictement contrôlés + compensation
Annecy, La Rochelle, Saint-Malo : quotas par quartier
Pays basque : obligation de résidence principale effective

Questions fréquentes

Ce que les bailleurs
demandent en premier.

Les 120 jours sont-ils applicables partout en France ?

Non. La règle vise les communes de plus de 200 000 habitants et celles ayant instauré la procédure d'enregistrement. Pour les autres communes, c'est la mairie qui décide par délibération. Mais dès qu'on atteint 120 jours, le statut bascule partout vers meublé de tourisme permanent.

Comment les 120 jours sont-ils comptés ?

En nombre de nuits louées par année civile (1er janvier au 31 décembre). Une nuit = un jour. Les jours partiels (arrivée/départ le même jour sans nuitée) ne comptent pas. Les séjours d'amis ou famille à titre gratuit ne comptent pas non plus.

Airbnb bloque-t-il automatiquement au-delà ?

Oui depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel, Vrbo) transmettent le nombre de nuits à l'URSSAF et à la mairie, et bloquent automatiquement les réservations une fois le plafond atteint. Vous ne pouvez pas simplement passer sur une autre plateforme : toutes synchronisent.

Je peux dépasser si j'ai un numéro d'enregistrement ?

Non. Le numéro d'enregistrement est obligatoire dès la première nuitée dans les communes concernées, mais il ne permet pas de dépasser le plafond tant que le bien est votre résidence principale. Pour louer plus, il faut transformer le bien en meublé de tourisme permanent (changement d'usage + autorisation).

Quelle est la différence avec un meublé classé ?

Un classement en étoiles (décerné par un organisme accrédité) donne droit à un abattement micro-BIC de 71 % au lieu de 50 %, et à une taxe de séjour plus faible. Mais il ne lève pas le plafond des 120 jours si le bien reste une résidence principale.

Quelles sanctions en cas de dépassement ?

Amende administrative jusqu'à 15 000 € par infraction (loi Le Meur 2024). Réintégration fiscale des revenus en revenus fonciers avec perte du régime BIC. Obligation de régulariser le changement d'usage dans les 3 mois avec compensation éventuelle (rachat de droits à Paris).

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