1. Le principe de la liste limitative
Le décret 87-713 fixe une liste exhaustive et limitative. Aucune charge qui n'y figure pas ne peut être refacturée, même si le bail le prévoit expressément. Le juge écarte systématiquement toute clause contraire. Ce principe protège le locataire contre la refacturation abusive.
2. Eau, chauffage et énergie
- Eau froide et chaude des parties communes et privatives
- Chauffage collectif (combustible + entretien chaudière)
- Production d'eau chaude collective
- Entretien des canalisations d'alimentation et d'évacuation (hors réparations)
- Contrôles légaux des équipements (gaz, sécurité, ramonage)
3. Ascenseur
| Poste de charge | Statut |
|---|---|
| Contrat d'entretien annuel | Récupérable |
| Électricité de fonctionnement | Récupérable |
| Visites périodiques et contrôles techniques | Récupérable |
| Menues réparations (ampoules, boutons) | Récupérable |
| Remplacement de câbles, moteur, portes | NON récupérable |
| Mise aux normes | NON récupérable |
| Modernisation complète | NON récupérable |
4. Gardien ou employé d'immeuble
- 75 % du salaire si le gardien effectue au moins 2 des 3 missions suivantes : nettoyage, entretien des poubelles, enlèvement des ordures
- 40 % du salaire s'il effectue 1 seule mission, ou si les prestations sont confiées à une entreprise extérieure
- Jamais : les charges sociales patronales, les primes exceptionnelles, les frais de formation
5. Parties communes et espaces verts
- Nettoyage des halls, couloirs, escaliers
- Électricité des parties communes
- Entretien des espaces verts : tonte, taille, désherbage
- Produits de nettoyage et consommables
- Exclusion : replantation, abattage d'arbres, création de parterres
6. Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
La TEOM est intégralement récupérable auprès du locataire. Elle figure sur l'avis de taxe foncière du bailleur et doit être répercutée soit au réel (montant exact au prorata), soit dans les provisions avec régularisation. La taxe foncière elle-même (hors TEOM) reste au bailleur.
7. La régularisation annuelle
Chaque année, le bailleur doit transmettre au locataire un décompte par nature de charge, accompagné du mode de répartition entre les lots (tantièmes, surface, au réel). Le locataire peut consulter les pièces justificatives pendant 6 mois. Hovea génère le décompte conforme à partir des relevés de copropriété ou des factures, avec détail poste par poste.