1. Principe et intérêt
L'amortissement traduit l'usure du bien : chaque année, une fraction de sa valeur est constatée comme une charge comptable, sans décaissement réel. Cette charge vient réduire votre résultat BIC imposable et donc votre impôt. C'est l'avantage majeur du LMNP au régime réel face au micro-BIC.
2. Ventilation par composants
Depuis 2005, la comptabilité impose une ventilation par composants significatifs ayant des durées d'utilisation différentes. Pour un appartement résidentiel, on retient généralement 5 composants :
| Composant | Part du bâti | Durée d'amortissement |
|---|---|---|
| Structure / gros œuvre | 40 à 50 % | 40 à 50 ans |
| Façade | 10 à 15 % | 30 ans |
| Toiture | 10 % | 25 ans |
| Installations (élec, plomb, chauff.) | 15 à 20 % | 15 à 20 ans |
| Agencements et équipements | 10 à 15 % | 10 à 15 ans |
3. Durées normées et méthode
La durée d'amortissement doit correspondre à la durée d'utilisation réelle du bien. L'administration fiscale accepte les usages professionnels : 50 ans pour le gros œuvre d'un immeuble récent, 40 ans pour un immeuble ancien. La méthode retenue est quasi toujours linéaire (valeur / durée = annuité constante).
4. Quelle part de terrain
L'administration accepte typiquement les ratios ci-dessus. Un expert-comptable peut justifier un taux précis sur la base de la valeur vénale du terrain ou de barèmes d'urbanisme.
5. Amortir le mobilier
Le mobilier doit être ventilé et amorti séparément :
- Gros électroménager (frigo, lave-linge, four) — 7 ans
- Literie, mobilier de chambre — 10 ans
- Vaisselle, ustensiles — 5 ans (souvent passé en charge immédiate si < 500 €)
- Téléviseur, petit électroménager — 5 ans
Seuil de passage en charge directe : 500 € HT par bien. En dessous, passage direct en charge déductible au lieu de l'amortissement.
6. Exemple chiffré — appartement 200 000 € à Lyon
8 098 € d'amortissement annuel — soit environ 2 400 € d'économie d'impôt par an à une TMI de 30 %.
7. Les pièges à éviter
- Ventilation non justifiée : l'administration redresse si les ratios sont manifestement incohérents
- Mobilier amorti sur 25 ans : durée non réaliste, conflit en cas de contrôle
- Pas de documentation : conservez devis, factures, tableaux d'amortissement pendant 10 ans
- Non-prise en compte de la plus-value à la revente (réintégration depuis 2025)