Dossier fiscal · Cession

Plus-value d'une résidence secondaire, sans surprise.

Par Équipe juridique HoveaRévisé · avril 20267 sectionsN° 17 · Cluster Fiscalité

1. Calcul de la plus-value brute

PV brute = Prix de cession corrigé − Prix d'acquisition corrigé

Prix de cession = prix de vente + charges transférées (syndic) − frais à la charge du vendeur (agence, diagnostics)
Prix d'acquisition = prix d'achat + frais d'acquisition (7,5 % forfaitaire ou réel) + travaux (15 % forfaitaire après 5 ans, ou réel avec factures)

2. Abattements par durée de détention

Barème d'abattement de la plus-value immobilière par durée de détention
Années de détention	Abattement IR	Abattement PS
0 à 5 ans	0 %	0 %
6 à 21 ans	6 %/an	1,65 %/an
22 ans révolus	+4 % = 100 %	1,60 %
23 à 30 ans	Exonéré IR	9 %/an
30 ans révolus	Exonéré IR	100 % — Exonéré

3. Taux d'imposition 2026

Impôt sur le revenu : 19 % de la plus-value après abattement
Prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG 9,2 + CRDS 0,5 + solidarité 7,5)
Total : 36,2 % la première année

4. Surtaxe au-delà de 50 000 €

Surtaxe progressive sur la plus-value au-delà de 50 000 €
Tranche de plus-value	Taux de surtaxe
50 000 € à 100 000 €	2 %
100 000 € à 150 000 €	3 %
150 000 € à 200 000 €	4 %
200 000 € à 250 000 €	5 %
> 250 000 €	6 %

5. Exemple chiffré — vente après 12 ans

Exemple chiffré — vente d'un appartement après 12 ans de détention
Poste	Montant
Prix d'acquisition 2014 (+ 7,5 % frais forfait)	215 000 €
Travaux forfait 15 %	30 000 €
Prix acquisition corrigé	245 000 €
Prix de cession 2026 (- commission)	360 000 €
Plus-value brute	115 000 €
Abattement IR (12-5 = 7 ans × 6 %)	− 42 %
Abattement PS (7 ans × 1,65 %)	− 11,55 %
Base IR taxable	66 700 €
Base PS taxable	101 720 €
IR 19 %	12 673 €
PS 17,2 %	17 496 €
Surtaxe (115 000 − 50 000) × 2 %	1 300 €
Total imposition plus-value	31 469 €

6. Cas d'exonération totale

Cession de la résidence principale
Première cession d'un bien autre que la résidence principale + réinvestissement dans l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois
Cession inférieure à 15 000 €
Détention depuis plus de 30 ans
Retraités ou invalides modestes sous condition de revenu
Cession à un organisme de logement social

7. Stratégie de cession

Conserver jusqu'aux seuils de 22 puis 30 ans pour exonération
Conserver toutes les factures de travaux (à défaut, forfait 15 % après 5 ans)
Envisager la donation-cession en famille pour purger la plus-value (valeur donatrice)
Vendre avant la surtaxe si PV proche de 50 000 € — fractionner la vente d'un ensemble si possible

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Questions fréquentes

Ce qui bloque encore
avant de décider.

Les réponses restent courtes, nettes, et conçues pour lever une objection réelle.

Quel est le taux global d'imposition de la plus-value ?

36,2 % la première année : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité). Les abattements pour durée de détention réduisent progressivement l'assiette taxable, totalement au bout de 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS.

Quand suis-je totalement exonéré ?

Pour l'impôt sur le revenu : au bout de 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux : au bout de 30 ans. Exonération immédiate en cas de cession de la résidence principale, ou de la première cession d'un logement autre que la résidence principale si le prix est réinvesti dans l'achat d'une résidence principale (conditions spécifiques).

Dois-je déclarer moi-même ou le notaire s'en charge ?

Le notaire calcule et prélève la plus-value le jour de la vente : c'est une retenue à la source. Il établit la déclaration 2048-IMM qui est jointe à l'acte de vente. Vous n'avez rien à reporter sur votre déclaration de revenus, sauf éventuellement la surtaxe sur les plus-values élevées.

Les travaux sont-ils déductibles de la plus-value ?

Oui, au réel avec factures, ou au forfait de 15 % du prix d'acquisition après 5 ans de détention. Seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration sont retenus — pas les travaux d'entretien courant qui ont déjà été déduits des loyers.

La commission d'agence est-elle déductible ?

Oui. Les frais de cession (commission d'agence à la charge du vendeur, diagnostics immobiliers obligatoires, frais de mainlevée d'hypothèque) sont ajoutés au prix de cession pour déterminer le prix net vendeur, ou retirés selon l'option fiscale choisie.

Que se passe-t-il pour les PS sur les ventes en 2026 ?

Le taux est stable à 17,2 % depuis 2018. L'abattement commence à partir de la 6e année : 1,65 %/an jusqu'à la 21e, 1,60 %/an la 22e, 9 %/an de la 23e à la 30e. Exonération totale au bout de 30 ans révolus.