Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre deux régimes fiscaux : le micro-BIC forfaitaire et le régime réel déclaratif. Le choix du bon régime représente souvent plusieurs milliers d'euros d'économie d'impôt par an. Voici comment trancher en 2026.
1. Rappel — qu'est-ce que le LMNP
Vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel si vous louez un ou plusieurs logements meublés et que vos recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € OU ne dépassent pas vos autres revenus d'activité. Au-delà, vous basculez en LMP (Professionnel) avec un régime social différent. Le LMNP relève des BIC, pas des revenus fonciers.
2. Le micro-BIC en 2026
| Catégorie de location meublée | Plafond annuel | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé classique longue durée | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 188 700 € | 71 % |
| Chambre d'hôtes classée | 188 700 € | 71 % |
| Meublé de tourisme non classé (depuis 2025) | 15 000 € | 30 % |
Au micro-BIC, vous ne déduisez rien. L'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges. Simple, mais rigide : si vos charges réelles dépassent l'abattement, vous payez trop d'impôt.
3. Le régime réel — charges réellement déductibles
- Intérêts d'emprunt + assurance emprunteur + frais de dossier
- Taxe foncière (hors TEOM récupérée sur le locataire)
- Assurance PNO, GLI, multirisque habitation
- Charges de copropriété non récupérables
- Travaux d'entretien, de réparation, d'amélioration
- Honoraires d'expert-comptable, abonnement Hovea
- Frais d'agence, commissions Airbnb/Booking
- Electricité, internet, ménage si fournis
- Amortissement du bien + des meubles + des travaux (le gros levier)
4. L'amortissement, pilier du régime réel
Amortir, c'est déduire chaque année une fraction de la valeur d'un bien qui s'use. Contrairement au régime foncier, le LMNP permet d'amortir le bien lui-même (hors terrain). Sur un appartement de 200 000 € (dont 30 000 € de terrain), vous amortissez 170 000 € sur 25-30 ans. Soit 5 700 à 6 800 € déduits chaque année, sans sortir un euro.
5. Simulation — studio meublé 50 m² à Lyon
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes annuelles | 18 000 € | 18 000 € |
| Abattement 50 % micro-BIC | 9 000 € | — |
| Intérêts d'emprunt | — | 4 800 € |
| Taxe foncière + charges | — | 1 600 € |
| Assurance + frais divers | — | 700 € |
| Amortissement bâti + mobilier | — | 6 500 € |
| Résultat imposable | 9 000 € | 4 400 € |
| Impôt TMI 30 % + PS 17,2 % | 4 248 € | 2 077 € |
Écart annuel : 2 171 € d'impôt économisé au régime réel. Sur 10 ans, plus de 21 000 € — largement de quoi amortir le coût d'un expert-comptable.
6. Comment opter pour le régime réel
L'option au réel se fait par courrier simple au Service des Impôts des Entreprises (SIE) de votre domicile, avant le 1er février de l'année concernée. Elle vaut pour 3 ans minimum, reconductible tacitement. Pour la première déclaration, vous remplissez une 2031 (BIC) et ses annexes 2033, pas une 2044. Vous signalez également votre activité au greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours (formulaire P0i) pour obtenir un numéro SIRET.
7. Les 3 pièges du micro-BIC à connaître
- La chute de l'abattement en meublé touristique. Depuis 2025, le forfait est tombé de 50 % à 30 % pour les meublés de tourisme non classés. Un classement en étoiles redevient quasi indispensable pour garder un abattement correct.
- Pas de déficit possible. L'abattement ne peut pas créer de déficit imputable. Un mauvais exercice est perdu sans report.
- Simplicité trompeuse. L'absence d'obligation comptable ne vous dispense pas de conserver factures et justificatifs 6 ans en cas de contrôle.