La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé un calendrier sans ambiguïté : les logements les plus énergivores sortiront progressivement du marché locatif. Le 1er janvier 2025 a marqué la première étape avec l'interdiction de louer les biens classés DPE G. Voici ce que tout bailleur français doit savoir pour agir à temps.
1. Ce qui change depuis janvier 2025
Un logement dont le DPE est classé G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an, en énergie finale) est désormais considéré comme énergétiquement indécent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Conséquence directe : aucun nouveau bail ne peut être signé sur un tel bien. Les baux signés avant le 1er janvier 2025 restent valables jusqu'à leur terme, mais le bailleur est exposé au recours du locataire pendant toute la durée résiduelle.
Concrètement, trois situations coexistent en 2026 :
- Bail en cours signé avant 2025 — valide, mais le locataire peut saisir le juge.
- Renouvellement ou reconduction tacite — autorisé même en G (même locataire).
- Nouveau locataire — interdit tant que le DPE est G.
2. Quels logements sont concernés
Environ 600 000 logements sont classés G en France (source ONRE 2024), dont 140 000 en zone tendue. L'interdiction s'applique à la résidence principale, pas à la location saisonnière ni aux résidences secondaires. Elle s'applique également au meublé et au bail mobilité. Pour les baux commerciaux et professionnels, d'autres règles (tertiaire éco-énergie) s'appliquent, hors périmètre de ce dossier.
3. Sanctions et recours du locataire
Il n'existe pas d'amende administrative automatique pour un bailleur qui loue un G. Le mécanisme est judiciaire et déclenché par le locataire. Ses leviers :
- Saisir la commission départementale de conciliation pour réclamer des travaux.
- Saisir le juge des contentieux de la protection qui peut ordonner des travaux sous astreinte ou une réduction de loyer proportionnelle.
- Consigner tout ou partie du loyer sur décision du juge jusqu'à mise aux normes.
- Obtenir des dommages-intérêts en cas de préjudice (froid, humidité, factures d'énergie excessives).
4. Les exceptions à connaître
Trois cas échappent à l'interdiction : (1) les logements pour lesquels les travaux de mise aux normes sont impossibles techniquement (contraintes architecturales, copropriété bloquée, monument historique), sous réserve d'un justificatif de diagnostiqueur ; (2) les logements en copropriété où l'assemblée générale a refusé les travaux nécessaires (le bailleur peut le prouver avec les PV) ; (3) les cas où le coût de rénovation dépasse manifestement la valeur du bien, rare mais plaidable.
5. Quels travaux pour sortir du G
Passer de G à E nécessite généralement trois à quatre postes combinés. Ordre de priorité, en partant du meilleur ratio coût/gain énergétique :
- Isolation des combles perdus — 25 à 30 % de gain, 4 000 à 8 000 €, amortie en 5 ans.
- Changement du mode de chauffage — pompe à chaleur air/eau (10 000 à 16 000 € avant aides) ou air/air, gain de deux lettres DPE dans les cas typiques.
- Isolation des murs — 60 à 120 €/m² en ITI, 120 à 200 €/m² en ITE.
- Remplacement des menuiseries — double vitrage 4-16-4 argon, 600 à 1 200 € par fenêtre.
- Ventilation mécanique — VMC hygro B, 2 000 à 4 000 € ; indispensable après isolation pour éviter l'humidité.
Les aides mobilisables en 2026 : MaPrimeRénov' (jusqu'à 70 % pour les ménages modestes si vous passez par le parcours accompagné Ma Prime Rénov' Parcours Accompagné), Certificats d'Économie d'Énergie (CEE, 2 000 à 6 000 € selon travaux), éco-PTZ (jusqu'à 50 000 € à 0 % sur 20 ans), TVA à 5,5 %. L'audit énergétique préalable (coût 500 à 1 000 €) est quasiment toujours rentabilisé.
6. Calendrier 2025 · 2028 · 2034
| Date | Règle | Parc concerné |
|---|---|---|
| 1ᵉʳ janvier 2025 | DPE G interdit à la location (métropole) | ~600 000 logements |
| 1ᵉʳ janvier 2028 | DPE F interdit à la location | ~1 200 000 logements supplémentaires |
| 1ᵉʳ janvier 2034 | DPE E interdit à la location | ~2 600 000 logements supplémentaires |
7. Vendre ou rénover : la grille de décision
La question n'est jamais binaire. Trois variables à comparer :
- Coût net des travaux après MaPrimeRénov' + CEE + éco-PTZ.
- Décote à la vente sans travaux (10 à 20 % en 2026 selon tension locale).
- Rendement locatif post-travaux vs placement alternatif (livret A, SCPI).
En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux), la rénovation reste presque toujours gagnante parce que la demande locative absorbe le loyer post-travaux. En zone détendue, vendre à un acheteur-rénovateur via une décote de 15 % peut être plus rationnel que d'avancer 25 000 € de travaux pour un rendement marginal.