Vous louez un appartement meuble. Vos revenus locatifs sont des BIC (benefices industriels et commerciaux), pas des revenus fonciers. Deux regimes s'offrent a vous : le micro-BIC (simple, abattement forfaitaire) et le regime reel (charges deductibles + amortissements). Le choix n'est pas neutre : il peut faire varier votre impot de 2 000 a 5 000 EUR par an sur un meme bien.
Le micro-BIC : simplicite contre abattement
Le micro-BIC s'applique tant que vos recettes annuelles ne depassent pas 77 700 EUR (location classique) ou 15 000 EUR(meuble de tourisme non classe). Vous declarez le total des loyers encaisses sur la 2042-C-PRO, l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % cense couvrir toutes vos charges.
Avantages : zero comptabilite, zero formulaire complexe, declaration en 3 lignes. Inconvenient : si vos charges reelles depassent 50 % de vos loyers, vous payez trop d'impot. Et en pratique, elles depassent presque toujours 50 %quand on compte tous les amortissements.
Le regime reel : la fiscalite des pros
Au reel, vous deduisez vos charges reelles et vous amortissez le bien et son mobilier. C'est ce dernier point qui change tout. Les amortissements sont des charges non decaissees : vous ne payez rien, mais vous diminuez votre benefice imposable comme si vous depensiez.
Sur un bien LMNP type :
- Bati : amortissable sur 25 a 30 ans (3,3 a 4 % par an)
- Mobilier et equipements : 5 a 10 ans (10 a 20 % par an)
- Travaux d'amelioration : 10 a 20 ans selon nature
- Frais d'acquisition : amortissables avec le bati
Micro-BIC : 9 600 × 50 % = 4 800 EUR imposes. A TMI 30 % + prelevements 17,2 % = 2 266 EUR d'impot.
Reel : amortissements bati 7 000 EUR + mobilier 2 500 EUR + charges reelles 2 100 EUR = 11 600 EUR de charges. Benefice = -2 000 EUR (deficit reportable 10 ans). Impot : 0 EUR.
Comment basculer du micro-BIC au reel
L'option pour le reel se fait via declaration aupres du service des impots des entreprises (SIE) avant le 1er fevrier de l'annee. Une fois opte, vous etes engage pour 1 an, tacitement reconductible. Sortir du reel necessite de denoncer l'option par lettre RAR avant la meme date l'annee suivante.
Concretement, le passage au reel necessite :
- Une comptabilite tenue (livre journal + grand livre + bilan annuel)
- Une declaration 2031 (recettes) + 2033 (resultat) chaque mai
- L'adhesion a un OGA ou centre de gestion agree (sinon majoration de 15 % du benefice imposable, supprimee depuis 2023)
Un expert-comptable LMNP coute entre 500 et 1 500 EUR par an. Sur l'exemple ci-dessus, l'economie d'impot couvre largement la facture comptable des le premier bien.
Quand le micro-BIC reste interessant
Quelques cas ou le micro reste preferable :
- Bien tres ancien deja amorti, achete il y a 25+ ans, sans travaux : peu d'amortissements a passer, l'abattement de 50 % couvre tout
- Recettes faibles (loyer inferieur a 500 EUR/mois), economie marginale qui ne justifie pas la complexite
- Bailleur en pleine TMI 0 % ou non imposable : l'optimisation n'a pas d'effet
Le piege de la sortie du LMNP
Attention : lors de la revente du bien, les amortissements pratiques au reel sont depuis 2025 reintegres dans le calcul de la plus-value immobiliere(article 39 C du CGI, modifie par la LF 2025). Concretement, la plus-value imposable augmente du montant total des amortissements deduits pendant la duree de detention.
Cela reduit l'avantage cumule du reel sur tres long terme, mais reste tres favorable sur 10 a 20 ans grace a la valeur temps de l'argent. L'impot sur la plus-value beneficie aussi des abattements pour duree de detention (exoneration totale apres 30 ans).
Sources : article 50-0 CGI (micro-BIC), articles 39 a 39 D CGI (amortissements), BOI-BIC-DECLA, loi de finances 2025 article 84 (plus-value LMNP).