Vous louez un appartement meublé. Vos revenus locatifs sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), pas des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous : le micro-BIC (simple, abattement forfaitaire) et le régime réel (charges déductibles + amortissements). Le choix n'est pas neutre : il peut faire varier votre impôt de 2 000 à 5 000 € par an sur un même bien.
Le micro-BIC : simplicité contre abattement
Le micro-BIC s'applique tant que vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (location classique) ou 15 000 € (meublé de tourisme non classé). Vous déclarez le total des loyers encaissés sur la 2042-C-PRO, l'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 % censé couvrir toutes vos charges.
Avantages : zéro comptabilité, zéro formulaire complexe, déclaration en 3 lignes. Inconvénient : si vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers, vous payez trop d'impôt. Et en pratique, elles dépassent presque toujours 50 % quand on compte tous les amortissements.
Le régime réel : la fiscalité des pros
Au réel, vous déduisez vos charges réelles et vous amortissez le bien et son mobilier. C'est ce dernier point qui change tout. Les amortissements sont des charges non décaissées : vous ne payez rien, mais vous diminuez votre bénéfice imposable comme si vous dépensiez.
Sur un bien LMNP type :
- Bâti : amortissable sur 25 à 30 ans (3,3 à 4 % par an)
- Mobilier et équipements : 5 à 10 ans (10 à 20 % par an)
- Travaux d'amélioration : 10 à 20 ans selon nature
- Frais d'acquisition : amortissables avec le bâti
Micro-BIC : 9 600 × 50 % = 4 800 € imposés. À TMI 30 % + prélèvements 17,2 % = 2 266 € d'impôt.
Réel : amortissements bâti 7 000 € + mobilier 2 500 € + charges réelles 2 100 € = 11 600 € de charges. Bénéfice = -2 000 € (déficit reportable 10 ans). Impôt : 0 €.
Comment basculer du micro-BIC au réel
L'option pour le réel se fait via déclaration auprès du service des impôts des entreprises (SIE) avant le 1er février de l'année. Une fois opté, vous êtes engagé pour 1 an, tacitement reconductible. Sortir du réel nécessite de dénoncer l'option par lettre RAR avant la même date l'année suivante.
Concrètement, le passage au réel nécessite :
- Une comptabilité tenue (livre journal + grand livre + bilan annuel)
- Une déclaration 2031 (recettes) + 2033 (résultat) chaque mai
- L'adhésion à un OGA n'est plus nécessaire : la majoration de 15 % du bénéfice imposable a été supprimée depuis l'imposition des revenus 2023
Un expert-comptable LMNP coûte entre 500 et 1 500 € par an. Sur l'exemple ci-dessus, l'économie d'impôt couvre largement la facture comptable dès le premier bien.
Quand le micro-BIC reste intéressant
Quelques cas où le micro reste préférable :
- Bien très ancien déjà amorti, acheté il y a 25+ ans, sans travaux : peu d'amortissements à passer, l'abattement de 50 % couvre tout
- Recettes faibles (loyer inférieur à 500 €/mois), économie marginale qui ne justifie pas la complexité
- Bailleur en pleine TMI 0 % ou non imposable : l'optimisation n'a pas d'effet
Le piège de la sortie du LMNP
Attention : lors de la revente du bien, les amortissements pratiqués au réel sont depuis 2025 réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière (article 150 VB du CGI, modifié par l'article 84 de la loi de finances 2025 n° 2025-127 du 14 février 2025, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 ; les résidences services étudiantes, seniors et handicap en sont exclues). Concrètement, la plus-value imposable augmente du montant des amortissements déduits pendant la durée de détention.
Cela réduit l'avantage cumulé du réel sur très long terme, mais reste très favorable sur 10 à 20 ans grâce à la valeur temps de l'argent. L'impôt sur la plus-value bénéficie aussi des abattements pour durée de détention (exonération totale après 30 ans).
Sources : article 50-0 CGI (micro-BIC), articles 39 à 39 D CGI (amortissements), BOI-BIC-DECLA, loi de finances 2025 article 84 (plus-value LMNP).