Le déficit foncier est l'un des derniers leviers de défiscalisation légaux, accessibles et fiables. 10 700 € par an imputables sur votre revenu global. Le surplus reportable 10 ans. Bien utilisé, il peut effacer jusqu'à 10 000 € d'impôt par an pour un bailleur en TMI 41 %.
Le mécanisme
Quand vos charges déductibles (article 31 CGI) dépassent vos loyers, vous dégagez un déficit. La loi distingue deux composantes :
- Déficit lié aux intérêts d'emprunt : imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
- Déficit hors intérêts : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, surplus reportable 10 ans sur revenus fonciers
Charges totales : 35 000 €. Loyers : 12 000 €. Déficit : -23 000 €.
Déficit hors intérêts : 23 000 - 6 000 = 17 000 €.
Imputable revenu global : 10 700 € (année 1).
Reportable : 17 000 - 10 700 = 6 300 € sur revenus fonciers 10 ans + 6 000 € d'intérêts sur revenus fonciers 10 ans.
Quels travaux comptent
Les travaux déductibles sont ceux qui maintiennent ou améliorent le bien sans changer sa nature :
- Réfection toiture (à l'identique)
- Ravalement de façade
- Isolation thermique murs, combles, planchers
- Remplacement chaudière, ballon, VMC, radiateurs
- Réfection électricité, plomberie
- Rénovation salle de bain, cuisine (sans création d'une nouvelle)
- Remplacement menuiseries, double vitrage
- Peintures, papiers peints, sols
Quels travaux NE comptent PAS
- Agrandissement (surélévation, extension)
- Construction ou reconstruction
- Amélioration substantielle qui change la nature du bien (transformer un local commercial en logement)
- Aménagement de combles non aménagés
- Création d'une pièce supplémentaire
Ces travaux s'ajoutent au prix d'achat et réduiront la plus-value imposable à la revente.
La stratégie du déficit double
La stratégie classique consiste à concentrer les travaux sur une seule année pour générer un gros déficit, puis attendre l'exonération progressive. Variante plus rentable : échelonner les travaux sur 2-3 ans pour saturer 2-3 plafonds annuels de 10 700 € consécutifs (soit jusqu'à 32 100 € de déduction sur revenu global).
Conditions à respecter
Pour conserver le bénéfice du déficit imputé sur revenu global, vous devez :
- Louer le bien jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit l'imputation
- Être au régime réel (le micro-foncier ne permet pas le déficit)
- Justifier les travaux : factures, devis, photos avant-après
- Reporter correctement en case 4BB de la 2042
Si vous vendez ou cessez la location avant la 3e année, l'administration peut réintégrer rétroactivement le déficit dans votre revenu imposable des années concernées.
Sources : article 156-I-3° CGI, articles 31 et 156 CGI, BOI-RFPI-BASE-30, loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 (art. 12) et décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 (rehaussement à 21 400 € du déficit foncier pour travaux de rénovation énergétique, reconduit jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026).