Le deficit foncier est l'un des derniers leviers de defiscalisation legaux, accessibles et fiables. 10 700 EUR par animputables sur votre revenu global. Le surplus reportable 10 ans. Bien utilise, il peut effacer jusqu'a 10 000 EUR d'impot par an pour un bailleur en TMI 41 %.
Le mecanisme
Quand vos charges deductibles (article 31 CGI) depassent vos loyers, vous degagez un deficit. La loi distingue deux composantes :
- Deficit lie aux interets d'emprunt : imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes
- Deficit hors interets : imputable sur le revenu globaljusqu'a 10 700 EUR par an, surplus reportable 10 ans sur revenus fonciers
Charges totales : 35 000 EUR. Loyers : 12 000 EUR. Deficit : -23 000 EUR.
Deficit hors interets : 23 000 - 6 000 = 17 000 EUR.
Imputable revenu global : 10 700 EUR (annee 1).
Reportable : 17 000 - 10 700 = 6 300 EUR sur revenus fonciers 10 ans + 6 000 EUR d'interets sur revenus fonciers 10 ans.
Quels travaux comptent
Les travaux deductibles sont ceux qui maintiennent ou ameliorent le bien sans changer sa nature :
- Refection toiture (a l'identique)
- Ravalement de facade
- Isolation thermique murs, combles, planchers
- Remplacement chaudiere, ballon, VMC, radiateurs
- Refection electricite, plomberie
- Renovation salle de bain, cuisine (sans creation d'une nouvelle)
- Remplacement menuiseries, double vitrage
- Peintures, papiers peints, sols
Quels travaux NE comptent PAS
- Agrandissement (surelevation, extension)
- Construction ou reconstruction
- Amelioration substantielle qui change la nature du bien (transformer un local commercial en logement)
- Amenagement de combles non amenages
- Creation d'une piece supplementaire
Ces travaux s'ajoutent au prix d'achat et reduiront la plus-value imposable a la revente.
La strategie du deficit double
La strategie classique consiste a concentrer les travaux sur une seule annee pour generer un gros deficit, puis attendre l'exoneration progressive. Variante plus rentable : echelonner les travaux sur 2-3 anspour saturer 2-3 plafonds annuels de 10 700 EUR consecutifs (soit jusqu'a 32 100 EUR de deduction sur revenu global).
Conditions a respecter
Pour conserver le benefice du deficit impute sur revenu global, vous devez :
- Louer le bien jusqu'au 31 decembre de la 3eme annee qui suit l'imputation
- Etre au regime reel (le micro-foncier ne permet pas le deficit)
- Justifier les travaux : factures, devis, photos avant-apres
- Reporter correctement en case 4BB de la 2042
Si vous vendez ou cessez la location avant la 3eme annee, l'administration peut reintegrer retroactivement le deficit dans votre revenu imposable des annees concernees.
Sources : article 156-I-3° CGI, articles 31 et 156 CGI, BOI-RFPI-BASE-30, loi de finances 2024 article 9 (doublement plafond renovation energetique).