La déclaration 2044 concerne les revenus fonciers issus de la location nue (non meublée) si vous êtes au régime réel ou si vos revenus dépassent 15 000 € par an. C'est un formulaire de 4 pages qui rebute, alors que les enjeux sont réels : une 2044 mal remplie coûte en moyenne 1 200 € d'impôt en trop.
Qui doit remplir la 2044 ?
La 2044 est obligatoire si vous êtes au régime réel. Vous pouvez opter pour le réel ou y être soumis automatiquement si :
- Vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an (sortie auto du micro-foncier)
- Vous louez un monument historique, un bien Pinel, Denormandie, Borloo
- Vous voulez déclarer un déficit foncier (impossible au micro)
- Vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers (le micro-foncier déduit forfaitairement 30 %)
Les 7 catégories de charges déductibles
La 2044 distingue 7 catégories. Bien les séparer évite les redressements.
1. Frais de gestion (ligne 221)
Forfait de 20 € par local automatiquement déduit, plus : commissions agence (gestion locative, pas de location initiale), honoraires comptable, frais de procédure (huissier, avocat sur impayés), correspondance.
2. Primes d'assurance (ligne 223)
Assurance propriétaire non occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI), protection juridique, assurance copropriété (quote-part).
3. Dépenses de réparation et entretien (ligne 224)
Réparations courantes et travaux d'entretien qui maintiennent le bien en bon état. Toiture refaite à l'identique, chaudière remplacée, peinture, ravalement de façade.
4. Travaux d'amélioration (ligne 224)
Travaux qui apportent un équipement ou un confort nouveau sans modifier la structure : installation d'une cuisine équipée neuve, isolation thermique, double vitrage, VMC. Pleinement déductibles dans le foncier nu, contrairement au LMNP.
5. Taxe foncière (ligne 227)
Intégralement déductible sauf la part TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères), récupérable sur le locataire. Concrètement, vous déduisez la taxe foncière totale moins la TEOM (qui est sur votre avis).
6. Charges de copropriété (ligne 229)
Provisions versées dans l'année (non la régularisation réelle), moins la part récupérable sur le locataire (régularisée l'année suivante en ligne 230). Très souvent mal saisi : la régularisation N-1 doit être rapportée en plus ou en moins.
7. Intérêts d'emprunt et frais (ligne 250)
Intérêts de crédit immobilier, frais de dossier banque, frais d'inscription hypothécaire, assurance emprunteur. Le capital remboursé n'est jamais déductible (c'est de l'épargne).
Le déficit foncier
Si vos charges dépassent vos loyers, vous dégagez un déficit foncier. Il s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (article 156 CGI). Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour bénéficier de l'imputation, vous devez maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la 3e année qui suit l'imputation. Sinon, l'administration vous reprend l'avantage rétroactivement.
Les 5 erreurs les plus fréquentes
- Oublier la PNO et la copropriété d'immeuble (souvent confondue avec celle du logement)
- Inclure le capital remboursé du crédit, alors que seuls les intérêts sont déductibles
- Mal classer un travail : agrandissement classé en réparation = redressement quasi certain
- Oublier la régularisation des charges N-1 en ligne 230
- Ne pas reporter le déficit des années précédentes (case 4BB)
Sources : articles 14 à 33 quinquies CGI (revenus fonciers), article 156 CGI (déficit foncier), BOI-RFPI, notice 2044 édition 2026.