L'etat des lieux (EDL) est l'unique preuve opposable en cas de litige a la sortie du locataire. Mal fait, c'est le depot de garantie perdu et parfois des dommages-interets en plus. Bien fait, c'est la tranquillite complete. La loi ALUR du 24 mars 2014 a encadre la procedure : voici la version 2026.
Quand realiser un EDL
Deux moments obligatoires :
- EDL d'entree : etabli a la remise des cles, contradictoire, signe par les deux parties (article 3-2 loi 89)
- EDL de sortie : etabli au depart du locataire, contradictoire, signe par les deux parties
En l'absence d'EDL d'entree, le locataire est presume avoir recu le logement en bon etat de reparations locatives (article 1731 Code civil). Au depart, il pourra refuser toute retenue de degradation : c'est catastrophique pour le bailleur.
Mentions obligatoires (ALUR)
Le decret n° 2016-382 fixe les mentions obligatoires :
- Type d'etat des lieux (entree / sortie)
- Date d'etablissement
- Localisation du logement
- Nom et adresse du proprietaire (ou mandataire)
- Nom et adresse du locataire
- Releves des compteurs individuels (eau, gaz, electricite)
- Detail et destination des cles, badges, telecommande
- Description piece par piece, equipement par equipement
- Etat des elements (sols, murs, plafonds, menuiseries, equipements)
- Signature des parties
Checklist piece par piece
Pour chaque piece, decrire :
- Sols : nature (parquet, carrelage, moquette), etat (neuf, bon, use, degrade), defauts precis (rayures, taches, brulures)
- Murs : revetement (peinture, papier peint, faience), etat, defauts (trous, taches, fissures)
- Plafonds : etat, presence de fissures, traces d'humidite
- Menuiseries : portes, fenetres, volets, etat des serrures, joints, vitrage
- Equipements : prises, interrupteurs, radiateurs, eclairages, sanitaires
- Electromenager fourni : marque, modele, etat de marche, accessoires
Vetuste vs degradation
La vetuste est l'usure normale du temps. Elle n'est jamais a la charge du locataire. La degradation est l'abime anormal par mauvais usage ou negligence. Elle est a la charge du locataire.
Le decret n° 2016-382 du 30 mars 2016 prevoit une grille de vetustefacultative que les parties peuvent annexer au bail. Si elle est annexee, elle s'applique automatiquement au calcul de la retenue. Sinon, ce sont les bareme d'assurance habitation qui font foi.
Apres l'EDL de sortie
Le bailleur a 1 mois pour restituer le depot de garantie si l'EDL de sortie est conforme a celui d'entree. 2 moisen cas de degradations a chiffrer. Au-dela, des interets de retard de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s'appliquent automatiquement.
Sources : article 3-2 loi 89, decret n° 2016-382 du 30 mars 2016, articles 1730 et 1731 Code civil, reglement eIDAS UE 910/2014.