L'état des lieux (EDL) est l'unique preuve opposable en cas de litige à la sortie du locataire. Mal fait, c'est le dépôt de garantie perdu et parfois des dommages-intérêts en plus. Bien fait, c'est la tranquillité complète. La loi ALUR du 24 mars 2014 a encadré la procédure : voici la version 2026.
Quand réaliser un EDL
Deux moments obligatoires :
- EDL d'entrée : établi à la remise des clés, contradictoire, signé par les deux parties (article 3-2 loi 89)
- EDL de sortie : établi au départ du locataire, contradictoire, signé par les deux parties
En l'absence d'EDL d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 Code civil). Au départ, il pourra refuser toute retenue de dégradation : c'est catastrophique pour le bailleur.
Mentions obligatoires (ALUR)
Le décret n° 2016-382 fixe les mentions obligatoires :
- Type d'état des lieux (entrée / sortie)
- Date d'établissement
- Localisation du logement
- Nom et adresse du propriétaire (ou mandataire)
- Nom et adresse du locataire
- Relevés des compteurs individuels (eau, gaz, électricité)
- Détail et destination des clés, badges, télécommande
- Description pièce par pièce, équipement par équipement
- État des éléments (sols, murs, plafonds, menuiseries, équipements)
- Signature des parties
Checklist pièce par pièce
Pour chaque pièce, décrire :
- Sols : nature (parquet, carrelage, moquette), état (neuf, bon, usé, dégradé), défauts précis (rayures, taches, brûlures)
- Murs : revêtement (peinture, papier peint, faïence), état, défauts (trous, taches, fissures)
- Plafonds : état, présence de fissures, traces d'humidité
- Menuiseries : portes, fenêtres, volets, état des serrures, joints, vitrage
- Équipements : prises, interrupteurs, radiateurs, éclairages, sanitaires
- Électroménager fourni : marque, modèle, état de marche, accessoires
Vétusté vs dégradation
La vétusté est l'usure normale du temps. Elle n'est jamais à la charge du locataire. La dégradation est la détérioration anormale par mauvais usage ou négligence. Elle est à la charge du locataire.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 prévoit une grille de vétusté facultative que les parties peuvent annexer au bail. Si elle est annexée, elle s'applique automatiquement au calcul de la retenue. Sinon, ce sont les barèmes d'assurance habitation qui font foi.
Après l'EDL de sortie
Le bailleur a 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si l'EDL de sortie est conforme à celui d'entrée. 2 mois en cas de dégradations à chiffrer. Au-delà, des intérêts de retard de 10 % du loyer mensuel par mois de retard s'appliquent automatiquement.
Sources : article 3-2 loi 89, décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, articles 1730 et 1731 Code civil, règlement eIDAS UE 910/2014.