Rendement locatif,
le chiffre vrai.
Brut, net, net-net après fiscalité LMNP ou foncier. Tous les frais que personne ne calcule : notaire, vacance, taxe foncière, copro, impôt.
Le rendement vrai.
Brut, net, net-net après fiscalité. Tous les frais réels qu'un agent immobilier a tendance à oublier.
Brut = loyer annuel 9 360 € / coût total 193 500 €.
Net = (loyer effectif 8 986 € - charges 1 870 €) / coût total.
Net-net = net - impôt 0 € (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %).
Comprendre le rendement locatif vrai
Brut, net, net-net : quelle différence ?
Le rendement brut est le chiffre marketing : loyer annuel divisé par prix d'achat. Il ignore tout. Le rendement net déduit les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance et la vacance locative. Le rendement net-net ajoute l'impôt sur le revenu locatif et les prélèvements sociaux. C'est le seul chiffre qui compte vraiment.
Le piège des frais de notaire
Dans l'ancien (logement de plus de 5 ans), les frais de notaire représentent environ 7,5 % du prix. Dans le neuf, ils tombent à 2 à 3 % (TVA récupérable seulement si bail commercial). Sur un bien à 200 000 EUR ancien, cela fait 15 000 EUR de plus dans le coût total. Vous ne les récupérez qu'à la revente.
LMNP au réel vs micro-BIC
Le micro-BIC est simple : 50 % d'abattement forfaitaire (71 % en tourisme classé). Le régime réel est plus efficace : grâce aux amortissements du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (5-10 ans), le bénéfice imposable est souvent ramené à zéro pendant 10 à 15 ans. La différence de fiscalité peut atteindre 2 à 3 points de rendement net-net.
Vacance locative : la réalité
Compter 0 % de vacance est une erreur classique. Même avec un locataire stable, vous aurez : 2 à 4 semaines entre deux locataires, parfois un mois de carence, et statistiquement un impayé tous les 7 à 10 ans qui coûtera 3 à 6 mois de loyer. 4 à 8 % de vacance annuelle est réaliste.
Suivez ces chiffres dans le temps
Hovea calcule automatiquement votre rendement net-net chaque année à partir des données réelles : loyers encaissés, charges payées, impayés survenus. Vous suivez l'évolution de la rentabilité réelle de votre patrimoine, pas la projection théorique de l'agent immobilier.