Rendement locatif,
le chiffre vrai.
Brut, net, net-net apres fiscalite LMNP ou foncier. Tous les frais que personne ne calcule : notaire, vacance, taxe fonciere, copro, impot.
Le rendement vrai.
Brut, net, net-net apres fiscalite. Tous les frais reels qu'un agent immobilier a tendance a oublier.
Brut = loyer annuel 9 360 € / cout total 193 500 €.
Net = (loyer effectif 8 986 € - charges 1 870 €) / cout total.
Net-net = net - impot 0 € (TMI 30 % + prelevements sociaux 17,2 %).
Comprendre le rendement locatif vrai
Brut, net, net-net : quelle difference ?
Le rendement brut est le chiffre marketing : loyer annuel divise par prix d'achat. Il ignore tout. Le rendement net deduit les charges non recuperables, la taxe fonciere, l'assurance et la vacance locative. Le rendement net-net ajoute l'impot sur le revenu locatif et les prelevements sociaux. C'est le seul chiffre qui compte vraiment.
Le piege des frais de notaire
Dans l'ancien (logement de plus de 5 ans), les frais de notaire representent environ 7,5 % du prix. Dans le neuf, ils tombent a 2 a 3 % (TVA recuperable seulement si bail commercial). Sur un bien a 200 000 EUR ancien, cela fait 15 000 EUR de plus dans le cout total. Vous ne les recuperez qu'a la revente.
LMNP au reel vs micro-BIC
Le micro-BIC est simple : 50 % d'abattement forfaitaire (71 % en tourisme classe). Le regime reel est plus efficace : grace aux amortissements du bien (sur 25-30 ans) et du mobilier (5-10 ans), le benefice imposable est souvent ramene a zero pendant 10 a 15 ans. La difference de fiscalite peut atteindre 2 a 3 points de rendement net-net.
Vacance locative : la realite
Compter 0 % de vacance est une erreur classique. Meme avec un locataire stable, vous aurez : 2 a 4 semaines entre deux locataires, parfois un mois de carence, et statistiquement un impaye tous les 7 a 10 ans qui couteront 3 a 6 mois de loyer. 4 a 8 % de vacance annuelle est realiste.
Suivez ces chiffres dans le temps
Hovea calcule automatiquement votre rendement net-net chaque annee a partir des donnees reelles : loyers encaisses, charges payees, impayes survenus. Vous suivez l'evolution de la rentabilite reelle de votre patrimoine, pas la projection theorique de l'agent immobilier.