DOSSIER SÉCURISATION · LOYERS IMPAYÉS · ÉDITION N° 12 · CLUSTER BAIL

GLI, Visale ou caution solidaire en 2026.

Trois dispositifs sécurisent un bail contre les impayés. La GLI (Garantie Loyers Impayés) est une assurance privée (2,5 à 4,5 % du loyer annuel), remboursant jusqu'à 96 mois d'impayés. Visale est une caution gratuite proposée par Action Logement pour les moins de 31 ans, saisonniers et précaires. La caution solidaire d'un proche reste possible mais est interdite en cumul avec une GLI. Choisir les trois dispositifs c'est risquer la nullité du bail.

Équipe juridique Hovearévisé en avril 2026Article 22-1 Loi 89-462

1. GLI : l'assurance privée

Contrat d'assurance souscrit par le bailleur auprès d'un assureur (MAAF, GALIAN, SOLLY AZAR, AXA, etc.). Couverture : impayés de loyer + charges, honoraires d'huissier, frais de procédure, dégradations locatives dans certaines limites. Plafond généralement de 70 000 à 90 000 € par sinistre.

2. Visale : la caution gratuite Action Logement

100 % gratuit (bailleur et locataire)
Éligibilité : -31 ans, salarié précaire (CDD, intérim), étudiant, salarié en mobilité
Couvre : jusqu'à 36 mois d'impayés (9 mois si bail mobilité)
Plafond loyer charges comprises : 1 500 €/mois à Paris, 1 300 €/mois ailleurs
Demande en ligne par le locataire sur visale.fr, visa valide 2 mois

3. La caution solidaire d'un proche

Engagement manuscrit d'un tiers (parents généralement) à payer à la place du locataire en cas de défaut. Exige revenus ≥ 3 x loyer CC, ou patrimoine suffisant. L'acte doit mentionner : durée, montant garanti, mention manuscrite de l'article 2297 Code civil, nature solidaire, renonciation au bénéfice de discussion et de division.

4. Tableau comparatif 2026

Comparatif 2026 des trois dispositifs de garantie contre les impayés
Critère	GLI	Visale	Caution
Coût bailleur	2,5–4,5 %	0 €	0 €
Coût locataire	0 €	0 €	0 €
Durée couverture	96 mois	36 mois	Durée bail
Exigence revenus loc.	3 x loyer CDI	Aucune	3 x (pour la caution)
Plafond loyer	Selon contrat	1 500 €/mois	Aucun
Démarche	Assureur	En ligne 5 min	Acte manuscrit

5. La règle de non-cumul

GLI + caution solidaire = clause réputée non écrite (article 22-1). Exception : étudiants et apprentis, pour lesquels le cumul reste autorisé. GLI + Visale : impossible, les deux organismes refusent un double engagement.

6. Quel dispositif pour quel profil

Locataire CDI solvable → GLI (couverture longue, rassurante)
Locataire < 31 ans / précaire / étudiant → Visale (gratuit, éligible)
Étudiant avec parents solvables → caution solidaire (ou Visale + caution, autorisé)
Bail en zone tendue → GLI (le prix de la prime est vite compensé)

7. Les pièges à éviter

Délai de carence GLI : 2 à 3 mois en général, aucun remboursement avant
Franchise : certaines polices appliquent une franchise de 1 mois de loyer
Caution mal rédigée : absence de mention manuscrite = caution nulle
Cumul interdit : GLI + caution hors étudiant = nullité de la clause

Questions fréquentes

Ce que les bailleurs
demandent en premier.

Combien coûte une GLI en 2026 ?

Entre 2,5 % et 4,5 % du loyer annuel TTC, selon le profil locataire et le niveau de garantie. Pour un loyer de 1 000 €/mois, cela représente 300 à 540 € par an. La prime est déductible des revenus fonciers au régime réel, ou du BIC en location meublée.

Visale est-il gratuit ?

Oui, 100 % gratuit pour le bailleur et le locataire. Visale couvre jusqu'à 36 mois d'impayés, est financé par Action Logement, et s'adresse aux locataires de moins de 31 ans, aux salariés précaires (CDD, intérim, saisonnier), aux étudiants et aux personnes en mobilité professionnelle.

Puis-je cumuler GLI et caution solidaire ?

Non. L'article 22-1 de la loi de 1989 l'interdit formellement. Une clause prévoyant un tel cumul est réputée non écrite, et le bailleur doit rembourser les primes perçues. Exception : pour un étudiant ou apprenti, la caution reste possible même avec GLI.

Qui peut être caution solidaire ?

Toute personne physique majeure solvable. La caution doit justifier de revenus mensuels nets au moins égaux à 3 fois le loyer charges comprises, et signer un acte de cautionnement manuscrit mentionnant expressément la durée, le montant garanti, et la nature solidaire de l'engagement.

Quelle est la durée maximale d'une caution ?

Pour une caution à durée déterminée, elle court jusqu'à la fin du bail initial (3 ans vide / 1 an meublé). Pour une caution à durée indéterminée, elle peut être résiliée à tout moment par la caution, mais ses effets se prolongent jusqu'à la fin du bail en cours.

La GLI exige-t-elle un locataire solvable ?

Oui. Les assureurs exigent généralement : CDI hors période d'essai OU CDD de plus de 8 mois restants OU fonctionnaire OU retraité, avec revenus nets ≥ 3 x le loyer. Un dossier refusé par l'assureur rend la clause GLI inopposable et peut justifier un refus du bailleur.

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