Dossier juridique · Bail meublé

Bail meublé ALUR, conforme en 2026.

Par Équipe juridique HoveaRévisé · avril 20267 sectionsN° 09 · Cluster Bail

1. Durée du bail

Variantes de bail meublé et durée applicable
Type de bail	Durée	Renouvellement
Bail meublé classique	1 an	Renouvellement tacite automatique
Bail meublé étudiant	9 mois	Non renouvelable, échéance fixe
Bail mobilité (depuis ELAN)	1 à 10 mois	Non reconductible

2. Les 11 meubles obligatoires (décret 2015-981)

Literie avec couette ou couverture
Volets ou rideaux dans les chambres
Plaques de cuisson
Four ou four à micro-ondes
Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment ≤ -6°C)
Vaisselle nécessaire à la prise des repas
Ustensiles de cuisine
Table et sièges
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement

Un seul équipement manquant suffit à requalifier le bail en bail vide, avec les conséquences fiscales (revenus fonciers au lieu de BIC) et juridiques (durée 3 ans au lieu d'1) que cela implique.

3. Dépôt de garantie

Plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Versé à la signature, restitué dans 1 mois (sortie conforme) ou 2 mois (dégradations). Au-delà : pénalité de 10 % du loyer mensuel HC par mois de retard.

4. Loyer et charges

Loyer libre hors zone tendue, encadré en zone tendue (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, etc.). Les charges sont soit forfaitaires (montant fixe), soit provisionnées avec régularisation annuelle sur justificatifs. La révision annuelle suit l'IRL.

5. Préavis et congé

Locataire : 1 mois, partout en France, sans justificatif
Bailleur : 3 mois à l'échéance annuelle, motivé (vente, reprise, motif légitime)

6. Clauses obligatoires et interdites

Obligatoires : identification des parties, désignation du logement, durée, montant du loyer, montant du dépôt, date de prise d'effet.

Interdites : retenue de loyer pour dégradations, interdiction d'héberger des proches, interdiction d'animaux (hors NAC), résiliation automatique, clause pénale excessive. Toute clause interdite est réputée non écrite.

7. Annexes obligatoires

État des lieux d'entrée
Inventaire détaillé et chiffré du mobilier
DPE (diagnostic de performance énergétique)
ERP (état des risques et pollutions)
Constat de risque d'exposition au plomb (logements avant 1949)
Diagnostic amiante (logements avant juillet 1997)
Notice d'information (remise obligatoire)
Copropriété : extrait du règlement si le logement est en copropriété

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Questions fréquentes

Ce qui bloque encore
avant de décider.

Les réponses restent courtes, nettes, et conçues pour lever une objection réelle.

Quelle est la durée d'un bail meublé ?

1 an renouvelable tacitement par tacite reconduction. Pour un bail étudiant, la durée peut être fixée à 9 mois fermes sans reconduction. Au-delà de la première année, les clauses protectrices du bail meublé classique s'appliquent de plein droit.

Quels meubles sont obligatoires ?

11 éléments fixés par décret : literie avec couette/couverture, volets ou rideaux occultants, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur-congélateur (ou compartiment ≤ -6°C), vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager adapté.

Peut-on demander 2 mois de dépôt pour un bail meublé ?

Oui. Contrairement au bail vide limité à 1 mois, le bail meublé autorise un dépôt de garantie jusqu'à 2 mois de loyer hors charges. Le délai de restitution reste le même : 1 ou 2 mois selon l'état des lieux de sortie.

La taxe d'habitation est-elle due par le locataire meublé ?

Depuis 2023, la taxe d'habitation sur la résidence principale a été supprimée. Elle subsiste pour les résidences secondaires et logements vacants, qui restent à la charge du bailleur. Le bail meublé n'impose pas de refacturation.

Le bailleur peut-il donner congé à tout moment ?

Non. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail (fin du terme annuel), avec un préavis de 3 mois et uniquement pour l'un des 3 motifs légaux : vente, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux (manquement grave).

Un bail meublé peut-il être verbal ?

Non. Le bail meublé doit obligatoirement être écrit et conforme au modèle-type du décret 2015-587. L'absence d'écrit prive le bailleur du régime fiscal BIC et requalifie le bail en simple occupation précaire.