DOSSIER ASSURANCE · BAILLEUR · ÉDITION N° 24 · CLUSTER BAIL

Assurance PNO, le filet de sécurité du bailleur.

L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est obligatoire pour les lots en copropriété depuis la loi ALUR de 2014 (article 9-1). Elle couvre au minimum la responsabilité civile du propriétaire non occupant. En pratique, elle se double de garanties dommages aux biens, protection juridique et défense-recours. Coût annuel : 80 à 250 € selon ville, surface et garanties.

Équipe juridique Hovearévisé en avril 2026Article 9-1 Loi 65-557

1. Obligation légale ALUR

Depuis la loi ALUR du 27 mars 2015, tout propriétaire non occupant d'un lot en copropriété doit souscrire au minimum une assurance responsabilité civile. L'objectif : garantir l'indemnisation des tiers en cas de sinistre survenant dans son lot privatif. Une attestation peut être exigée par le syndic lors de l'AG.

2. Rôle de la PNO

Couvrir les risques non couverts par l'assurance du locataire
Prendre le relais en cas de vacance locative (logement vide entre deux locataires)
Protéger en cas de locataire non assuré ou insuffisamment assuré
Exercer les recours contre tiers responsables (voisins, copropriété)

3. Garanties proposées

Garanties typiques d'un contrat PNO
Garantie	Niveau d'exigence
Responsabilité civile PNO	Obligatoire en copropriété
Incendie, dégât des eaux	Recommandé
Vol et vandalisme	Optionnel
Dommages électriques	Optionnel
Catastrophes naturelles	Inclus par défaut
Protection juridique	Recommandé
Défense-recours	Recommandé
Garantie mobilier (meublé)	Option spéciale meublé

4. Exclusions courantes

Sinistres survenus avant la souscription
Dommages volontaires du propriétaire
Défaut d'entretien manifeste du logement
Activités commerciales non déclarées
Vacance prolongée au-delà de 90 jours (selon contrat)

5. Prix indicatif annuel

Fourchette de prime annuelle observée en 2026
Type de bien	Prime annuelle
Studio / T1 province	80 à 120 €
T2 / T3 province	100 à 160 €
Studio / T1 Paris	120 à 180 €
T3 / T4 Paris ou grandes villes	150 à 220 €
Maison individuelle avec jardin	180 à 300 €

6. Déclaration de sinistre

Déclaration sous 5 jours ouvrés à l'assureur (2 jours pour le vol)
Constat amiable si sinistre partagé avec voisin ou locataire
Photos, devis, factures réparation
Expertise par l'assureur si sinistre > 1 500 €
Indemnisation sous 30 à 60 jours après accord

7. Comment choisir sa PNO

Comparer au moins 3 devis via courtier ou comparateur en ligne
Vérifier les franchises (souvent 150 à 500 €)
Vérifier les plafonds de garantie (1 à 3 millions € en RC)
Priorité à la protection juridique si gestion en direct
Coupler avec GLI du même assureur pour bénéficier d'une remise multi-contrats

Questions fréquentes

Ce que les bailleurs
demandent en premier.

La PNO est-elle obligatoire ?

Oui, pour tous les logements en copropriété depuis le 27 mars 2015 (loi ALUR). Au minimum, la garantie responsabilité civile doit être souscrite. Pour les maisons individuelles, elle n'est pas obligatoire mais fortement recommandée. L'absence de PNO n'empêche pas la location mais expose le bailleur à une prise en charge personnelle des sinistres non couverts.

La PNO remplace-t-elle l'assurance habitation du locataire ?

Non, ce sont deux polices distinctes. L'assurance habitation du locataire couvre ses biens personnels, sa responsabilité civile et les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux de son fait). La PNO couvre les risques qui ne lui sont pas imputables : vacance locative, vice de construction, recours contre tiers, dommages lorsque le logement est vacant.

Combien coûte une assurance PNO ?

Entre 80 et 250 € par an selon la surface, la ville, les garanties souscrites et le profil du logement. Un studio en province : 80-120 €. Un T3 à Paris : 150-200 €. Un grand appartement avec garanties complètes : 200-250 €. Négociez la souscription multi-biens si vous avez plusieurs logements.

Est-ce déductible fiscalement ?

Oui. La prime d'assurance PNO est intégralement déductible des revenus fonciers au régime réel (ligne 223 de la 2044). Au micro-foncier ou micro-BIC, elle est incluse dans l'abattement forfaitaire. Conservez l'attestation d'assurance et le justificatif de paiement pour le contrôle fiscal.

Que couvre la protection juridique ?

Elle couvre les frais de procédure en cas de litige avec le locataire (impayés, dégradations, expulsion), avec un voisin (troubles de jouissance) ou avec la copropriété. Inclut généralement les honoraires d'avocat jusqu'à un plafond (3 000 à 15 000 €). Distincte de la GLI qui couvre les loyers impayés eux-mêmes.

Faut-il une PNO même en location meublée ?

Oui, l'obligation en copropriété vaut quelle que soit la nature de la location (vide ou meublée). En meublé, certains assureurs proposent des options spécifiques (garantie mobilier, vol d'équipement). Vérifiez que votre PNO couvre bien le mobilier si vous louez meublé.

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Article · Hovea Édition N° 24 · Cluster Bail · Auteur Équipe juridique Hovea · Révisé avril 2026