Dossier fiscal · Investissement locatif

Déficit foncier, le levier le plus puissant.

Par Équipe juridique HoveaRévisé · avril 20267 sectionsN° 14 · Cluster Fiscalité

1. Le mécanisme du déficit foncier

Lorsque les charges foncières (travaux, intérêts, taxe foncière, charges copropriété, assurances) dépassent les loyers perçus, vous générez un déficit foncier. La partie issue des travaux et charges courantes est imputable sur le revenu global ; la partie issue des intérêts d'emprunt est uniquement reportable sur les revenus fonciers futurs.

2. Les deux plafonds d'imputation

Plafonds annuels d'imputation du déficit foncier sur le revenu global
Cas	Plafond	Condition
Cas général	10 700 €/an	Tout bien locatif nu
Bonus rénovation énergétique	21 400 €/an	Sortie de F/G vers D ou mieux
Monument historique	Déplafonné	Régime particulier

3. Le bonus rénovation énergétique

Pour un bien classé F ou G au DPE, les travaux permettant d'atteindre au minimum la classe D donnent droit à un plafond doublé à 21 400 €. Les DPE avant et après travaux, réalisés par un diagnostiqueur certifié, sont obligatoires pour justifier l'éligibilité en cas de contrôle.

4. Travaux éligibles au déficit

Entretien et réparation des éléments existants
Amélioration — intégration d'équipements nouveaux sans changer la structure
Isolation thermique (toiture, murs, planchers)
Remplacement de chaudière, fenêtres, VMC
Travaux de ravalement extérieur

Non déductibles : travaux de construction, reconstruction, agrandissement. Ceux-ci entrent dans le calcul de la plus-value à la revente, mais pas dans le déficit.

5. Exemple chiffré — studio classé G à Paris

Studio classé G à Paris — simulation de déficit foncier sur une année
Poste	Montant
Recettes locatives annuelles	+ 12 000 €
Taxe foncière	- 1 400 €
Charges copropriété non récupérables	- 1 200 €
Intérêts d'emprunt	- 3 800 €
Travaux isolation + PAC + double vitrage (G → D)	- 38 000 €
Résultat foncier	- 32 400 €
Imputation sur revenu global (plafond majoré)	- 21 400 €
Économie d'impôt TMI 30 % + PS 17,2 %	≈ 10 100 €
Déficit reporté N+1 à N+10	11 000 €

6. Le report sur 10 ans

Le surplus de déficit est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes — pas sur le revenu global. Il faut donc idéalement disposer d'autres biens locatifs générant des revenus fonciers positifs pour consommer ce report rapidement.

7. Stratégie d'optimisation

Regrouper les travaux sur une année pour maximiser l'imputation
Viser le bonus 21 400 € en ciblant des biens F ou G avec potentiel d'amélioration
Étaler sur 2 ans si les travaux dépassent 32 100 € pour utiliser 2 x 10 700 €
Conserver 3 ans minimum la location nue pour éviter la reprise fiscale
Documenter toutes les factures avec mention de l'adresse du bien et du nom du bailleur

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Questions fréquentes

Ce qui bloque encore
avant de décider.

Les réponses restent courtes, nettes, et conçues pour lever une objection réelle.

Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?

10 700 € par an d'imputation sur le revenu global en règle générale. Ce plafond est porté à 21 400 € si les travaux permettent de passer d'une étiquette énergétique F ou G à D, C, B ou A (mesure prolongée jusqu'en 2026 par la loi de finances).

Puis-je générer du déficit foncier avec un bien meublé LMNP ?

Non. Le déficit foncier concerne uniquement les locations nues imposées au régime réel des revenus fonciers (formulaire 2044). En LMNP, le régime est celui des BIC qui offre l'amortissement, mais pas l'imputation sur le revenu global.

Que se passe-t-il si mes travaux dépassent 10 700 € ?

Le surplus n'est pas perdu : il est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Exemple : 25 000 € de déficit imputé à 10 700 € l'année N → 14 300 € reportés pour l'année N+1 à N+10 sur les seuls revenus fonciers (pas sur le revenu global).

Dois-je conserver le bien après déficit foncier ?

Oui. Le bien doit rester loué non meublé pendant 3 ans après l'imputation du déficit. À défaut, le fisc réintègre le déficit dans le revenu imposable, avec intérêts de retard. Pour le déficit de 21 400 €, l'engagement énergétique doit être tenu jusqu'au 31 décembre 2025.

La taxe foncière entre-t-elle dans le déficit ?

Oui. Toutes les charges déductibles de la catégorie foncière entrent dans le calcul : taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurances, charges de copropriété non récupérables, travaux, frais de gestion. Mais la part liée aux intérêts ne peut générer de déficit imputable sur le revenu global — elle est reportée à 100 % sur les revenus fonciers futurs.

Un acquisition de bien classé F/G donne-t-elle droit au bonus ?

Oui, à condition que les travaux soient payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 (prolongation probable jusqu'à fin 2026). La promesse de vente ou le compromis doit prévoir explicitement les travaux de rénovation énergétique pour sécuriser l'éligibilité.