La déclaration 2044 est le formulaire des revenus fonciers au régime réel. Plus technique que le micro-foncier, elle récompense le bailleur précis : chaque charge devient déductible, chaque déficit devient reportable. Ce dossier détaille chaque ligne et explique comment préparer la déclaration de mai 2026 sans oubli.
1. Qui doit remplir la 2044
Trois cas vous imposent ou vous permettent le régime réel :
- Obligatoire si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an.
- Obligatoire pour les biens en monuments historiques, Pinel, Denormandie, Scellier, etc.
- Sur option pour 3 ans, si vos charges dépassent 30 % des loyers.
2. Lignes 211 à 213 — Les revenus
| Ligne | Intitulé | Contenu |
|---|---|---|
| 211 | Loyers encaissés | Loyers bruts hors charges, effectivement perçus en 2025 |
| 212 | Dépenses mises à la charge des locataires | Grosses réparations refacturées, travaux d'amélioration |
| 213 | Recettes brutes diverses | Droit d'affichage, indemnités perçues, subventions ANAH |
Règle d'or : le principe de caisse. Un loyer de décembre payé en février 2026 est un revenu 2026, pas 2025. Un impayé ne se déclare pas.
3. Lignes 221 à 229 — Les charges déductibles
| Ligne | Intitulé | Détail |
|---|---|---|
| 221 | Frais de gérance | Honoraires d'agence, comptable, Hovea |
| 222 | Frais de procédure | Avocats, huissiers, contentieux locatifs |
| 223 | Primes d'assurance | PNO, GLI, emprunteur (prorata) |
| 224 | Travaux | Réparation, entretien, amélioration (hors agrandissement) |
| 225 | Charges de copropriété | Non récupérables auprès du locataire |
| 227 | Impôts | Taxe foncière hors TEOM, taxe bureaux |
| 229 | Intérêts d'emprunt | Intérêts + frais de dossier + assurance emprunteur |
4. Les intérêts d'emprunt — ligne 229
Ligne la plus souvent mal remplie. Vous déduisez :
- Les intérêts du prêt d'acquisition du bien locatif.
- Les intérêts des prêts de travaux (réparation, amélioration, entretien).
- Les frais de dossier bancaire payés lors de la souscription.
- L'assurance emprunteur, au prorata des mensualités en cours.
- Les frais de garantie (hypothèque, IPPD, caution Crédit Logement).
Vous ne déduisez jamais le capital remboursé. L'échéancier que vous envoie la banque distingue capital et intérêts ; seule la colonne « intérêts » va ligne 229.
5. Quels travaux déduire ligne 224
| Déductible | Non déductible |
|---|---|
| ✓ Réparation chaudière | ✗ Construction d'un garage |
| ✓ Ravalement de façade | ✗ Transformation grenier en habitation |
| ✓ Remplacement fenêtres (même double vitrage) | ✗ Surélévation du bâtiment |
| ✓ Isolation thermique (toiture, murs) | ✗ Extension de surface habitable |
| ✓ Remise aux normes électriques | ✗ Construction d'un bâtiment neuf |
| ✓ Peinture, parquet, cuisine équipée | ✗ Travaux réalisés dans l'année précédant l'acquisition |
6. Le calcul du résultat foncier
Si le résultat est positif, il s'ajoute à vos autres revenus et subit l'impôt sur le revenu à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. Si négatif, c'est un déficit foncier.
7. Déficit foncier reportable — les règles 2026
Le déficit foncier se décompose en deux parts :
- Part imputable sur le revenu global — jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant de passer d'un DPE E/F/G à D ou mieux, mesure reconduite jusqu'en 2025). Cette part réduit immédiatement votre impôt sur le revenu.
- Part reportable — le surplus s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Reportez le montant année après année, la ligne 650 de la 2044 trace l'historique.
Condition : le bien doit rester loué pendant 3 ans après l'année du déficit imputé sur le revenu global. Sinon, l'administration recalcule et vous redresse.