Dossier patrimonial · Transmission

Succession d'un bien locatif, sans ruiner les héritiers.

Par Équipe juridique HoveaRévisé · avril 20267 sectionsN° 25 · Cluster Bail

1. Continuité automatique du bail

Le décès du bailleur n'affecte pas le bail : les héritiers reprennent collectivement les droits et obligations. Ils perçoivent les loyers, effectuent les réparations, peuvent donner congé dans les conditions normales (vente, reprise, motif légitime). Le locataire continue simplement à payer le loyer, désormais versé sur un compte indivis ou via le notaire.

2. Droits des héritiers

Chacun a droit à sa quote-part des loyers nets
Décisions courantes (réparations, paiement) : majorité des 2/3
Décisions graves (vente, renouvellement, démembrement) : unanimité
Droit de demander le partage à tout moment

3. Gestion en indivision

Pendant l'indivision, la gestion peut être assurée par :

Un mandataire désigné à l'unanimité (souvent le conjoint survivant ou un enfant)
Le notaire chargé de la succession (solution sécurisée en cas de désaccord)
Un administrateur judiciaire nommé en cas de blocage

4. Abattements successoraux 2026

Abattements successoraux applicables en 2026 selon le lien de parenté
Lien de parenté	Abattement
Conjoint survivant / partenaire PACS	Exonération totale
Enfant / parent	100 000 €
Petit-enfant	31 865 €
Frère / sœur	15 932 €
Neveu / nièce	7 967 €
Autre / tiers	1 594 €

Les abattements se reconstituent tous les 15 ans : une stratégie de donations échelonnées permet de transmettre des sommes importantes sans droit.

5. Démembrement anticipé

Le levier le plus puissant. Donner la nue-propriété en conservant l'usufruit :

Barème article 669 CGI — répartition usufruit / nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier
Âge usufruitier	Usufruit	Nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
51 à 60 ans	50 %	50 %
61 à 70 ans	40 %	60 %
71 à 80 ans	30 %	70 %
81 à 90 ans	20 %	80 %

6. Transmission via parts de SCI

Donner des parts progressivement profitant des abattements renouvelables 15 ans
Décote sur la valeur des parts (illiquidité, minorité) : 10 à 20 % admis par l'administration
Conservation du pouvoir de gestion via statuts (gérant désigné, droits de vote)
Au décès : seules les parts restantes sont taxées

7. Démarches pratiques après décès

Informer le locataire du décès + transmettre le RIB du compte indivis
Déclaration de succession au Centre des impôts sous 6 mois (12 mois hors France)
Acte de notoriété établi par le notaire (frais 300-500 €)
Mention du décès sur les contrats d'assurance PNO et GLI
Changement de titulaire pour la taxe foncière (automatique via notaire)

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Questions fréquentes

Ce qui bloque encore
avant de décider.

Les réponses restent courtes, nettes, et conçues pour lever une objection réelle.

Le bail est-il rompu au décès du propriétaire ?

Non, absolument pas. L'article 1742 du Code civil prévoit que le décès du bailleur n'a aucun effet sur le bail en cours. Les héritiers prennent automatiquement la place du défunt : ils perçoivent les loyers, exécutent les réparations, peuvent éventuellement donner congé pour vendre ou habiter. Le locataire n'a aucune démarche à effectuer.

Comment les loyers sont-ils perçus pendant l'indivision ?

Les loyers sont versés sur le compte bancaire du défunt (bloqué) ou sur un compte d'indivision ouvert au nom de tous les héritiers. Le notaire ou un des héritiers peut être désigné mandataire pour la gestion courante. Les loyers sont répartis au prorata des droits de chacun dans la succession après paiement des charges, impôts et frais.

Quels sont les abattements successoraux ?

En ligne directe (parent → enfant) : 100 000 € par enfant et par parent, donc 200 000 € par enfant pour un couple. Entre époux ou partenaires pacsés : exonération totale. Entre frères et sœurs : 15 932 €. Autres : 1 594 €. Ces abattements se reconstituent tous les 15 ans, ce qui permet des donations échelonnées avant décès.

Que faire si les héritiers ne s'entendent pas ?

Tant qu'il y a indivision, les décisions importantes (vente, travaux majeurs, renouvellement du bail) requièrent l'unanimité ou au moins les 2/3 des droits (loi du 23 juin 2006). Si blocage persistant, l'un des indivisaires peut demander le partage judiciaire devant le TGI — procédure longue (12-24 mois) et coûteuse.

Le démembrement réduit-il les droits de succession ?

Oui, significativement. Donner la nue-propriété de son vivant (en conservant l'usufruit des loyers) permet de transmettre à un prix fiscal réduit selon l'âge du donateur (barème Article 669 CGI) : à 60 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur totale. Au décès, les enfants récupèrent automatiquement l'usufruit sans aucun droit de succession supplémentaire sur le bien.

Comment éviter l'indivision après mon décès ?

Trois solutions principales : (1) créer une SCI avec des parts partagées entre héritiers (gouvernance plus simple), (2) faire des donations de démembrement avant décès, (3) rédiger un testament désignant le bien à un unique héritier avec compensation financière pour les autres (attribution préférentielle).