La restitution du dépôt de garantie est la source numéro un de litige entre bailleur et locataire. Pourtant les règles sont claires : délai d'un ou deux mois, retenue justifiée, vétusté prise en compte. Ce dossier détaille chaque étape et fournit les modèles prêts à envoyer.
1. Les délais légaux
2. Quelles retenues sont autorisées
- Loyers impayés et provisions pour charges non réglées jusqu'au jour de la sortie
- Réparations locatives : dégradations non-imputables à l'usure normale
- Régularisation annuelle des charges si écart avec les provisions versées
- Frais de remise en état justifiés par devis ou factures (hors vétusté)
- Taxe d'habitation au prorata (si le bail prévoit une refacturation)
3. Comment justifier chaque retenue
Chaque euro retenu doit être justifié par : (1) l'état des lieux de sortie mentionnant expressément la dégradation, (2) un devis ou mieux une facture acquittée correspondant à cette dégradation, (3) un calcul tenant compte de la vétusté du bien concerné. Sans ces trois éléments, la retenue est contestable en justice, et le juge ordonne presque toujours la restitution intégrale.
4. La grille de vétusté — durées indicatives
| Élément | Durée de vétusté |
|---|---|
| Peinture murale (pièces à vivre) | 7 à 10 ans |
| Peinture murale (cuisine, salle de bains) | 5 à 7 ans |
| Revêtement de sol — moquette | 7 ans |
| Revêtement de sol — parquet vitrifié | 10 à 15 ans |
| Carrelage | 20 ans |
| Papier peint | 7 ans |
| Équipements sanitaires (WC, robinetterie) | 15 à 20 ans |
| Chaudière / chauffe-eau | 15 ans |
| Volets roulants électriques | 10 à 15 ans |
Source : convention nationale vétusté UNPI/CLCV 2016. Grille non impérative mais couramment admise par les commissions de conciliation et les tribunaux.
5. Lettre type de restitution
Madame, Monsieur [Nom locataire],
Suite à la remise des clés du logement situé [adresse] intervenue le [date], je vous adresse le décompte de restitution de votre dépôt de garantie, conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Dépôt de garantie versé à l'entrée : [montant] €
Retenues justifiées :
- [Poste 1] — [montant] € (justificatif joint)
- [Poste 2] — [montant] € (justificatif joint)
Solde à vous restituer : [montant] €, par virement sur le compte [IBAN] sous [délai].
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
6. Pénalités en cas de retard
Pour chaque mois de retard entamé, le dépôt de garantie est majoré d'une somme équivalente à 10 % du loyer mensuel hors charges. Exemple : loyer 900 €, 3 mois de retard → pénalité 270 €, qui s'ajoute au dépôt dû. Cette majoration n'a pas besoin d'être réclamée par le locataire : elle est due automatiquement.
7. En cas de litige — les recours
- Mise en demeure par LRAR — première étape, obligatoire avant toute action contentieuse.
- Commission départementale de conciliation — gratuite, saisie par courrier simple. Délai : 2 mois.
- Juge des contentieux de la protection — saisi par déclaration au greffe pour les litiges jusqu'à 10 000 €. Pas d'avocat obligatoire.
- Délai de prescription — 3 ans à compter de la date théorique de restitution. Au-delà, l'action est éteinte.